2007년에 시작된 글로벌 금융 위기는 부동산 시장을 재편했습니다. 오늘날 상업용 부동산도 이와 유사한 “대전환기”에 직면해 있습니다. 부동산 가치가 재조정되고, 자본 가용성이 제한되며, 투자 활동이 위축되고 있습니다.

부동산의 대차대조표에 대한 스트레스로 인해 상황은 더욱 악화될 것으로 예상됩니다.

향후 3년 동안 1조 5,000억 달러 이상의 상업용 부동산 대출이 만기될 예정입니다. 기존 대출 기관과 유동화 시장은 이러한 대출을 대체할 뚜렷한 경로를 제공하지 못할 것입니다. 이러한 대안이 없다면 부동산 평가는 더욱 재조정되어 현재 경제 상황을 반영하는 수준으로 가격이 재조정될 것입니다. 기본적으로 투자자는 추가 손실에 대비해야 합니다.

이번 리셋은 부분적으로는 코로나19에 대한 정부의 대응으로 인해 지속된 요인에서 그 원인을 찾을 수 있습니다. 통화정책 완화와 대규모 부양책으로 인해 역사적으로 낮은 금리가 유지되었고, 그 결과 2021년 부동산 가치가 어지럽고 지속 불가능한 수준까지 치솟았습니다.

연방준비제도이사회는 이에 상응하는 역사적인 인플레이션 상승에 느리게 대응했지만, 1년여 만에 11번의 금리 인상을 통해 유효 연방기금 금리를 20년 만에 최고 수준인 5% 포인트 가까이 올렸습니다. 이에 따라 미국 상업용 부동산 가격은 16% 하락했습니다.

그러나 2021년 고점 이후 투자 활동이 주춤한 탓에 시장은 부동산 가치 하락을 충분히 인식하지 못하고 있습니다.

실리콘밸리 은행, 시그니처 은행, 퍼스트 리퍼블릭과 같은 주요 은행의 실패로 인해 다른 대출 기관들도 상업용 부동산 포트폴리오를 재평가하게 되었습니다. 그 결과 신용 가용성이 급격히 떨어지고 전반적으로 신용 기준이 강화되었습니다. 이제 대출 기관은 더 높은 부채 커버리지 비율, 더 많은 거래 자기자본, 더 높은 차입 비용을 요구합니다.

금리 환경이 매우 복잡해지면서 업계 이해관계자들이 가격을 정확하게 예측하기가 어려워졌습니다. 10월 중순 현재 10년 만기 국채 금리가 4.5%를 상회하는 상황에서 연방준비제도이사회가 ‘장기 고금리’ 전략을 고수함에 따라 투자자들은 고수익 투자 옵션과 경쟁해야 하는 상황에 처해 있습니다. 참고로 2022년 초에 10년 만기 국채 금리는 1.6%였습니다.

금리의 급격한 상승은 상업용 부동산 자산 가치에 큰 영향을 미쳤습니다. 금리가 급등하면 투자자의 높은 수익률 기대치를 반영하여 자본화율도 이에 대응하여 상승하는 경향이 있습니다. 이는 예상 투자 수익률이 증가함에 따라 부동산 가치를 직접적으로 감소시켜 특정 상업용 부동산 자산의 잠재적 구매자에게 덜 매력적으로 만듭니다.

또한 이자율 상승은 부동산 취득 및 재융자를 위한 차입 비용을 상승시켜 부채 상환금 증가와 현금 흐름 감소로 이어져 부동산 가치를 더욱 떨어뜨립니다.

산업, 셀프 스토리지 또는 다가구 부문은 모두 cap rate 이 역사적 최저치로 압축되어 가격이 최고조에 있을동안 약 3.5%의 캡 레이트를 기록했습니다. 이러한 때 주택 소유자는 오늘날의 시장에서도 여전히 비슷한 수익을 기대할 수 있습니다. 그러나 주택 구매자는 10년 만기 국채에 1.5%포인트 스프레드를 더한 약 6%의 훨씬 더 높은 기대 수익률을 기준으로 offer 를 합니다. 이러한 불일치는 거래량을 더욱 감소시킵니다.

* cap rate :

자본화율(capitalization rate)의 줄임말인 ‘캡 레이트(cap rate)’는 부동산에서 투자 부동산의 잠재적 수익을 평가하는 데 사용되는 주요 지표입니다. 캡 레이트는 부동산의 순영업수익(NOI)을 현재 시장 가치 또는 취득 비용으로 나누어 계산합니다. 캡 레이트은 투자자가 부동산 투자의 위험과 잠재적 수익성을 평가하는 데 사용됩니다.

산업, 셀프 스토리지 및 다가구 부문이 “역사적 최저치로 캡 레이트가 압축”되었다고 언급하는 것은 일반적으로 이러한 부문의 캡 레이트가 크게 감소하여 수요가 증가하고 부동산 가치가 높아졌다는 것을 의미합니다.

 

이러한 재조정의 한 가지 중요한 측면은 부동산 유형의 전체에 걸쳐 가치를 재조정하는 것입니다. 모든 자산 유형이 똑같이 영향을 받는 것은 아니라는 점을 인식하는 것이 중요합니다. 다가구처럼 낮은 자본화율과 높은 현금 흐름 배수로 거래되는 자산은 금리 상승의 영향에 더 취약합니다.

재택근무와 미국과 전 세계적으로 확산되고 있는 기타 유사한 트렌드로 인해 사무실도 재조정되고 있습니다.

대 재조정은 험난한 여정을 가져올 수 있지만 적응하고 혁신하는 투자자에게는 기회도 제공합니다. 변화하는 역학을 이해하는 투자자는 이 전환기를 성공적으로 헤쳐나갈 수 있습니다.

단기적으로는 민간 신용 제공업체가 업계가 가장 필요로 할 때 필요한 자본을 정확하게 제공할 수 있기 때문에 이득을 볼 수 있습니다.

피할 수 없는 변화가 다시 일어날 때까지 업계 이해관계자들이 회복과 확장의 급물살을 타면서 견고한 자본 구조를 가진 인내심 있는 투자자들에게는 또 다른 기회가 올 것입니다.